Обращаем Ваше внимание на то, что только в течение осеннего сезона 2009 года в Черногории появились уникальные предложения домов по 70 000-130 000 ЕВРО в шаговой доступности от моря !
См. полную базу - подбор объекта в правой верхней части нашего сайта.
Недвижимость в Черногории: факты и советы
Стоимость недвижимости в солнечной Черногории определяется, во-первых, престижностью места, а, во-вторых, состоянием дома, виллы и документации на объект. Названная сумма уже может указать на эти два параметра: до 80 тысяч евро стоят объекты, которые находятся в аварийном состоянии, около 100 тысяч стоят дома, находящиеся достаточно далеко от береговой линии и имеющие какие-то недочеты в строительстве, свыше 100 тысяч – объекты, не имеющие серьезных нарушений и удачно расположенные относительно моря. Цена также будет колебаться в зависимости от престижности курорта: популярная «Русская Ривьера», Будва, обойдется покупателю минимум в 250 тысяч, максимум – в 2-3 млн. евро, в то время как такой же по параметрам объект в небольшом городке – до 200-400 тысяч евро.
Местные особенности в стране таковы, что без нарушений и определенных недочетов было создано совсем немного новостроек, особенно в период стихийной застройки, на гребне туристической волны. Черногорские аналитики показывают, что наиболее часто встречающейся проблемой является отсутствие коммунального взноса, который делается во время подключения объекта к действующим коммуникациям. Последствия покупки объекта с подобными неочевидными проблемами могут быть разными: проблемы можно уладить постфактум, даже спустя десятилетия, можно заплатить штрафы, а можно и потерять купленную недвижимость, так как власти пойдут на принудительный снос. В Черногории очень развит «институт кумовства»: черногорцы всегда договорятся между собой, уладив проблемы через родственников, чего не скажешь о приезжих. Хотя, в целом, виллы в Черногории, купленные иностранцами, не подвергаются столь жестоким репрессиям - государство предпочитает идти на компромисс. В первую очередь вопросами легитимности постройки следует обеспокоиться тем, кто приобрел недвижимость на самом берегу. Недавнее законодательство ограничило застройку на расстоянии до 70-80 метров от моря. Попытка властей упорядочить процесс стихийной застройки также привела к появлению такого документа, как «upotrebnadozvola»: он подтверждает, что построенный объект соответствует в полной мере выданному разрешению на строительство.
Размеры земельных наделов в Черногории лимитированы: обычный среднестатистический надел не превышает пятисот метров квадратных. Участок, который по размерам явно больше этой цифры, следует рассматривать, как «составной», включающий в себя от двух наделов (кадастровых единиц) и более.
Существует простой способ определить, был ли дом или коттедж построен местными или же приезжими: для коренных черногорцев характерно строить дома, состоящие из нескольких обособленных резиденций (апартаментов для сдачи в аренду и получение прибыли с туристов) внутри одного объекта, а не отдельно стоящие коттеджи на одну семью.
Что же касается по-настоящему красиво и добротно отстроенных вилл, то, увы, в стране их не так много, что делает виллы в Черногории предметом неустанного внимания риэлтеров и спекуляций. Сделки по купле-продаже каменной виллы со всеми удобствами и в нормальном состоянии проводятся молниеносно: такого рода предложения ценны на рынке, но появляются крайне редко, считанные разы в году. Средняя стоимость такой виллы колеблется от отметки в 500 тыс. евро. Наиболее дорогими считаются старинные (возраст постройки исчисляется сотнями лет) красивейшие палаццо в районе Бока Каторского залива – до нескольких миллионов евро. Уже совсем другой ценовой диапазон установлен для вилл, расположенных в Сутоморе: цены там колеблются от 150 тысяч евро до 400 тысяч. Обычно выставленная на продажу вилла – редкость, поэтому нужно быть готовым к тому, что баснословная цена ни в коей мере не связана с ее внутренним состоянием, которое нужно будет приводить в порядок.
Не следует путать виллы в Черногории с коттеджами и постройками, датированными 80-ми годами, стилизованных под виллу: либо это небольшие, находящиеся на удалении от моря объекты, либо это мини-отели, замаскированные под аристократические палаццо. Попытавшись сделать виллу самостоятельно, путем выкупа мини-отеля, покупатель скорее потеряет в деньгах, столкнувшись с бюрократической волокитой по перестройке. Уж куда проще выкупить участок земли, чтобы построить виллу на свой вкус. Несмотря на эксклюзивность, виллы в Черногории тоже могут быть «отягощены» проблемами с документацией.
Черногорцы считают себя лентяями, не любящими спешить и суетиться, но, тем не менее, попытка построить себе дом или виллу в этой стране не обречена на годы ожидания. Вопрос о строительстве того или другого объекта в первую очередь должен быть согласован с властями, что в самом спорном случае занимает не более полугода. Обычно зоны, где разрешено строительство, указаны на детальных планах застройки местности, что упрощает выбор места будущего строительства. Получить разрешение на постройку не представляет собой трудность (дело нескольких недель), если параметры дома уже заданы на детальном урбанистическом плане, особенно, если и само строительство началось, но другое дело, если плана для этой зоны все еще не существует – есть риск ждать очень долго, буквально, годами. В первом случае, процесс начала строительства и его окончания займет около года. Во многих зонах планы не были утверждены, хотя строительство шло полным ходом, и многие объекты были построены и сданы в эксплуатацию: в этом случае нужно проверить сроки согласования планов и начала строительства, иначе это чревато проблемами с властями. Особенно актуален такой вопрос по отношению к району Бара.
