Земельные участки

Специалисты компании АДРИОНИКА говорят об осени 2011 года года как о наиболее благоприятном периоде для покупки земельных участков в Черногории. Почему ? Во-первых, мировой финансовый кризис способствовал понижению цен на земельные участки в Черногории в среднем на 20-30%. Во-вторых, в течение 2008-2009 года были наконец приняты планы убранизации большинства регионов Черногории. Теперь Вы точно можете понять, включен ли приобретаемый участок в зону застройки и что на нем возможно построить. В-третьих, иностранцам разрешено покупать участки площадью до 5000 м2 со строениями на свое собственное имя для целей частного строительства. Таким образом рынок земли в Черногории стал чрезвычайно привлекателен. Мы полагаем, что цены на этом рынке достигнут минимальных значений в конце 2010 года, после чего весной 2011 года начнется некоторый рост цен.   См. полную базу в в правой верхней части сайта. Подберите участок для себя !
	Общая информация Некоторое время назад был принят Общий градостроительный план (Generalni Urbanisticki Plan), в соответствии с которым земли были поделены на участки жилой, гостиничной, смешанной застройки, а также зеленой зоны. В соответствии с Общим градостроительным планом каждой Общиной побережья (Герцег Нови, Котор, Тиват, Будва, Бар, Ульцинь) должен был быть принят Детальный план застройки местности (Detalni Urbanisticki Plan). Однако процесс затянулся на 5 лет, и только в 2010 году практически во всех муниципалитетах был принят градостроительный план (на Барсокй ривьере он по-прежнему отсутствует в большинстве населенных пунктов). Клиентов, покупающих земельные участки, всегда в первую очередь интересует возможность покупки участков непосредственно у моря, однако в соответствии с  градостроительным планом первая линия в большинстве случаев отдана под строительство отелей. Следует также обратить внимание на то, что береговая линия в целом находится в собственности государственного предприятия Morsko Dobro, причем эта линия колеблется до 50-100 метров в ширину в зависимости от рельефа и высоты прилива и не подлежит застройке. Этот момент регулируется Законом о Морском Добру (см Zakon o Morskom Dobru - http://www.rec.org/REC/Programs/REReP/LawDrafting/status/Serbia_and_Montenegro/Serbian/Crna%20Gora/Zakoni/Voda/Zakon%20o%20morskom%20dobru.pdf).
	Данная линия может использоваться для временных сооружений – террас, кафе, ларьков. Возможно официальное предоставление земли прибрежной зоны в аренду. Ранее максимальный срок аренды составлял 99 лет, теперь он сокращен до 30 лет с возможностью последующего продления. Стоимость арендной платы может колебаться от 20 до 100 ЕВРО в год за 1 м2. При покупке участка в пределах какого-либо населенного пункта, урбанизированной зоны даже при отсутствии детального плана обычно не возникает проблем с получением Разрешения на строительство.   Если речь идет об участке под частное строительство процедура получения разрешения будет связана с предварительным согласованием будущего проекта в земельном кадастре, который должен внести параметры строения в свои чертежи. Крупных земельных участков в урбанизированной зоне, как правило, нет. Они могут находиться в лучшем случае на окраине какого-либо населенного пункта.   При покупке крупного участка в прежде неосвоенном районе клиенту рекомендуется самостоятельно профинансировать составление детального плана выбранной им местности в соответствии со своим проектом. Это выгодно и инвестору, и местной общине. Инвестор в итоге получает одобрение своего проекта, а община экономит средства своего бюджета на составление плана. Более мелкие инвесторы могут попытаться согласовать свои проекты с общиной и кадастром в индивидуальном порядке, однако гарантировать получение полноценного законного разрешения на строительство до принятия детального плана на 100% невозможно.
	В отличие от соседней Хорватии, минимальные размеры участка для возможно застройки не установлены. Это значит, что даже на участке 2-3 сотки можно что-то построить. Во многом отсутствие ограничений способствуют достаточно скученной, тесной застройке. Однако детальные планы обычно предусматривают максимальную этажность строительства и процент застройки (не более 30%). Поэтому застроить участок полностью одним большим многоквартирным объектом не получится и инвесторы должны иметь это в виду.   Стоимость земельного участка на побережье может варьироваться от 50 ЕВРО до 1000 ЕВРО за м2 в зависимости от наличия/отсутствия детального плана, коммуникаций, дороги, престижности района. Немаловажными факторами, влияющими на цену, является близость автодороги (пусть даже однополосной), а также наличие коммуникаций (электричества, канализации). Одним из важнеших моментов можно назвать доступность централизованного водоснабжения, которое отсутствует во многих районах побережья. Уже по цене участка можно заранее определить его потенциал: участки в непосредственной близости от берега и/или подлежащие застройке участки на минимальной удаленности от автодорог и коммуникаций оцениваются продавцами в 100-200 ЕВРО за м2 и выше.
	К примеру, в ноябре 2006 года участок на 1 линии от моря в Столиве (Бока Которска) оценивался в 240 ЕВРО за 1 м2, а в Ульцине – 350-400 ЕВРО за 1 м2. В 2009 году эт цены понизились в среднем на 20-25%. Таким образом при покупке полноценного пригодного к застройке участка в 10 соток следует рассчитывать на расходы в 200 000 ЕВРО и более.   Важным моментом является отсутствие на участке «священных» оливковых деревьев, вырубка которых может быть на конкретном участке запрещена, что сделает прокладку коммуникаций и строительство какого-либо объекта просто невозможным.   Обращаем Ваше внимание на то, что приобретение земельного участка под строительство связано с необходимостью регистрации юридического лица с иностранными инвестициями в Черногории, не только если участок превышает по размеру 5000 м2, но даже в том случае, если участок меньшей площади приобретается иностранцем и не имеет строений или относится к сфере стратегических интересов" Республики Черногория. А это понятие весьма размытое. Большой земельный участок зачастую составляется из более мелких кадастровых единиц, что также влечет за собой необходимость регистрации юридического лица.   Регистрация черногорского юридического лица со 100% иностранными инвестициями входит в комплекс оказываемых нами услуг.