Процедура покупки и продажи недвижимости в Черногории

КОМИССИЯ 0% !      Апартаменты в Черногории приобретаются непосредственно физическими лицами по договору купли- продажи объекта недвижимости. Обращаем внимание на то, что в Черногории принят новый закон, разрешающий иностранцам приобретать в Черногории земельные участки со строениями площадью до 5000 м2 !   В прочих случаях требуется регистрация юридического лица. Данная услуга по требованию клиента также может быть предоставлена нашей компанией. Объект недвижимости при покупке становится на баланс юридического лица. Для целей покупки этого объекта учредитель компании предоставляет ей заем. Стоимость инкорпорации юридического лица – 600-1000 ЕВРО. Уставный капитал может равняться 1 ЕВРО, однако целесообразно сделать его равным 1000 ЕВРО. Процедура регистрации освещена на соответствующей странице нашего сайта. Полагаем, что Вам не каждый день приходится сталкиваться с покупкой и продажей недвижимости в Черногории, поэтому мы рекомендуем ознакомиться с процедурой покупки.     Схема покупки недвижимости в Черногории, как правило, складывается из двух поездок.   ПЛАН ПЕРВОЙ ПОЕЗДКИ В ЧЕРНОГОРИЮ МЫ РЕКОМЕНДУЕМ НЕДЕЛЬНЫЕ ТУРЫ, КОТОРЫЕ НАИБОЛЕЕ ПРОДУКТИВНЫ С ОРГАНИЗАЦИОННОЙ ТОЧКИ ЗРЕНИЯ   ВОСКРЕСЕНЬЕ Приезд клиента. Встреча в аэропорту (при необходимости). Трансфер в отель.   ПОНЕДЕЛЬНИК 9.00 – встреча с менеджером нашего агентства в отеле. Обсуждение объектов. 10.00- 16.00 – осмотр 4-8 объектов. Осмотр осуществляется на автотранспорте нашего агентства в сопровождении профессионального риэлтора.   ВТОРНИК 9.00 – открытие частного банковского счета, начало перевода средств из РФ (HYPO-bank, Podgoricka Banka, Societe Generale, Opportunity Bankи многие другие – к Вашим услугам) 11.00 – 18.00 – осмотр 4-8 объектов   СРЕДА 9.00 – обсуждение объектов 11.00 – 18.00 – осмотр 4-8 объектов   ЧЕТВЕРГ 9.00 – обсуждение объектов 10.00-13.00 – повторный осмотр выбранного объекта, переговоры с продавцом 13.00 – запрос свежей выписки по выбранному объекту из государственного реестра, а также документов из кадастра (при необходимости) 14.00-18.00 - подготовка документов для подписания Предварительного договора купли-продажи   ПЯТНИЦА 12.00 – подписание Предварительного договора купли-продажи 13.00 – передача средств задатка (обычно 5-10% от стоимости объекта) Продавцу объекта, получение расписки, снятие объекта с продажи (при недостатке наличных средств у клиента остаток суммы задатка переводится Продавцу)   СУББОТА Отъезд клиента. Трансфер в аэропорт     ПРИМЕЧАНИЕ ! Если в течение недели Вы сразу можете организовать перевод средств в Черногорию для оплаты объекта, то сразу может быть заключен и Основной договор без необходимости второго приезда. При Вашем отказе от сделке сумма задатка не возвращается. При отказе продавца от сделки сумма задатка возвращается в двойном размере. Как правило, предварительный договор предусматривает отсрочку основного платежа на 30-45 дней.  Основной платеж уменьшается на сумму задатка.   Вторичного приезда можно избежать, для чего оформляется доверенность на завершение сделки на имя сертифицированного адвоката.   ПРИМЕЧАНИЕ !! Если приобретается недвижимость от застройщика, застройщик может предоставлять схему поэтапной оплаты объекта вплоть до рассрочки платежа на 1-2 года.     ПЛАН ВТОРОЙ ПОЕЗДКИ В ЧЕРНОГОРИЮ     СРЕДА Приезд клиента. Встреча в аэропорту (при необходимости). Трансфер в отель.   ЧЕТВЕРГ 9.00 – получение свежей выписки из Реестра (при необходимости) 11.00 - подписание Основного договора в офисе нотариуса (в присутствии сертифицированного судебного переводчика) 13.00 – посещение банка, снятие средств и передача их Продавцу (или перевод средств в безналичном порядке). Практики Escrow accounts, клиентских адвокатских счетов в Черногории практически нет. Ипотечное кредитование нерезидентов в Черногории также пока не развито. 15.00 – заверение расписки Продавца в получении средств.   ПЯТНИЦА 9.00 – подача документов на регистрацию перехода права собсвенности 11.00-15.00 – прием-передача объекта   СУББОТА Отъезд клиента. Трансфер в аэропорт.   Данный план является приблизительным. В зависимости от конкретной сделки он может видоизменяться, но мы надеемся, что он поможет Вам понять общую последовательность действий и временные затраты.
	Существующая в Черногории система регистрации сделок при покупке и продаже недвижимости в Черногории включает в себя единый кадастр и реестр прав собственности.      Информация Кадастра позволяет установить, построен ли объект с учетом разрешений на строительство и в соответствии с ним и увидеть объект на плане кадастровой съемки. Реестр, который ведется местным Муниципальным судом,  позволяет точно определить права собственности любого владельца недвижимости, а так же существует ли в отношении объекта какой-либо спор, залог или любые другие обременения. В Реестре также значится, существовали ли проблемы с уплатой коммунального взноса при строительстве и пр. Все эти данные указываются в документе под названием List  Nepokretnosti (аналог Свидетельства о праве собственности). Данный документ может быть получен с печатью реестра в отношении каждого предложения по недвижимости. Зная кадастровый номер участка или номер Листа Непокретности, базовую информацию по любому объекту может посмотреть любой желающий , даже не выезжая в Черногорию, на странице сайта - http://www.nekretnine.co.me/ См. раздел данных земельного кадастра - http://www.nekretnine.co.me/mne/Katastarski_podaci3.asp   Предварительный договор купли-продажи недвижимости в Черногории Первоначально при покупке недвижимости в Черногории может быть заключен Предварительный договор и уплачен задаток в размере от 5-10% стоимости объекта, что позволяет снять объект с продажи. В случае отказа Продавца от сделки, стоимость задатка возвращается покупателю в двойном размере, в случае отказа Покупателя – он теряет сумму задатка. В договоре предусматривается срок для окончательной оплаты объекта и заключения Основного договора  (до 30-40 дней с момента заключения Предварительного договора). Однако уже на первоначальном этапе возможно предусмотреть заключение Основного договора с рассрочкой или отложением платежа. В этом случае необходимая для перерегистрации права собственности расписка Продавца в получении средств выдается по факту их реального получения.
	Сумму оплаты рекомендуется перевести сначала на личный счет Покупателя в Черногории, который клиент открывает в ведущих банках страны – Podgoricka  banka, Opportunity  bank  и других. После этого средства оплаты снимаются со счета и передаются Продавцу в наличной форме в ЕВРО, при этом он выдает расписку в получении средств оплаты по договору. Альтернативно перевод средств Продавцу осуществляется в безналичном порядке. Практики Escrow accounts, клиентских адвокатских счетов в Черногории практически нет. Ипотечное кредитование нерезидентов в Черногории также пока не развито. Что касается перевода средств по безналичному расчету, то в Черногории существует свое законодательство в области валютного регулирования, которое контролирует межбанковские платежи на сумму свыше 14 000 ЕВРО и требует предоставление обоснования платежа (договор, прочие документы). Однако это не составляет никаких проблем в случае с договором купли-продажи. С Законом о валютном регулировании и валютном контроле Республики Черногория Вы можете ознакомиться по следующему адресу: http://www.gom.cg.yu/files/1161945837.pdf. Чтобы избежать затруднений и проволочек клиенты предпочитают снимать средства со счета и передавать их продавцу наличными, в чем сразу выдается расписка, необходимая для перерегистрации права собственности. При наличии возможности перевода средств в Черногорию в течение срока Вашего пребывания в стране, Предварительный договор может не иметь смысла, так как Вы сразу можете расплатиться с Продавцом и заключить основной договор.
	В случае необходимости регистрации юридического лица Предварительный договор может предусматривать, что Основной договор будет заключен с компанией, учрежденной Покупателем. Средства задатка при уплате основной суммы могут быть как возвращены с тем, чтобы полная сумма была уплачена со счета юридического лица, или зачтены в сумму основного платежа (при этом балансовая стоимость объекта может быть ниже договорной).   Основной договор купли-продажи недвижимости в Черногории     Договор купли-продажи переводится на русский язык и перевод заверяется печатью и подписью сертифицированного переводчика. Подписи Покупателя и Продавца под договором заверяются нотариусом строго в присутствии сертифицированного судебного переводчика на русский язык. Переводчик доводит до Покупателя все аспекты договора. С 25 июля 2011 года в Черногории вступил в силу Закон о нотариате. Институт это достаточно новый, поэтому следует ожидать, что в первые месяцы он будет проходить апробацию и дополняться различными инструкциями. Важнейшим документом со стороны Продавца является Tabuljarna Isprava - расписка, подтверждающая оплату суммы купли-продажи покупателем в полном размере. Иногда вместо расписки Clausula Intabulandi вписывается отдельной статьей в договор. Так или иначе, но без нее договор на государственную регистрацию не принимается. Регистрация собственности в реестре длится до 60 календарных дней. Это официальный максимальный срок регистрации. Однако чиновники зачастую не справляются с объемом работ и завершают регистрацию по истечению 4-6 месяцев, проставляя более раннюю дату регистрации, в рамках положенных 60 дней. По итогам регистрации новый владелец получает List nepokretnosti (аналог Свидетельства о праве собственности), где он поименован новым владельцем объекта.
	Де факто новый владелец может стать собственником, получить объект недвижимости сразу после подписания договора и уплаты денежной суммы по нему.   Де юре он вступает в права собственности после регистрации его права в кадастре.   После регистрации в суде один экземпляр договора купли-продажи направляется в налоговую инспекцию. На основании договора и руководствуясь прочими критериями специальные эксперты дают оценку недвижимости. Если продавец предлагает недвижимость по реальной стоимости, но как правило, она сохраняется при налоговой оценке или немного увеличивается. В этом смысле чрезвычайно выгодно приобретать и оформлять в собственность объекты, требующие ремонта или реставрации, т.к. их оценочная стоимость на момент приобретения достаточно мала по сравнению с окончательной. По факту оценки при операциях купли-продажи уплачивается налог в размере 3%. Извещение на уплату налога приходит из органа под названием Uprava Prihoda через несколько дней после совершения сделки (как, правило, в течение 15 дней). Клиенты иногда задают нам вопрос о целесообразности занижения стоимости объекта в договоре для целей минимизации 3%-го налога. Мы не рекомендуем Вам этого, так как это не защищает интересы Покупателя в должной мере. В то же время налоговые органы руководствуются в определении суммы налога вовсе не прописанной в договоре цифрой, а собственными данными по стоимости объектов каждого типа в конкретном районе. Важно отметить, что если клиент покупает новостройку, которую строило черногорское юридическое лицо, входящее в состав зоны НДС, то налог 3% покупателем не оплачивается !   Наши клиенты часто задают вопрос о том, могут ли российские налоговые органы получить информацию о приобретении гражданами РФ недвижимости в Черногории. Черногория не является членом ФАТФ (Комитета по борьбе с легализацией денежных средств), Организации Экономического Сотрудничества и Развития, поэтому каналов обмена информацией нет. Земельный кадастр является закрытым и недоступен через Интернет. Поэтому можно с уверенностью сказать, что в настоящее время обмена данными с РФ не происходит.

Все вспомогательные расходы Покупателя при покупке недвижимости в Черногории сводятся к следующим платежам:

- налог 3% (при наличии) - обращаем Ваше внимание на то, что при покупке апартаментов в новостройках от юридического лица - плательщика НДС, покупатель освобождается от уплаты налога. При покупке любого предложения у физического лица в Черногории налог сохраняется !

 

- оплата услуг адвоката (в среднем 800-1500 ЕВРО) – рекомендуется !

 

- услуги сертифицированного переводчика за присутствие в офисе нотариуса на сделке и услуги по переводу договора (100-150 ЕВРО)

 

- нотариальная пошлина:
На сумму сделки от 20 000 евро до 50 000 евро - 250 евро
На сумму сделки от 50 000 евро до 80 000 евро - 350 евро
На сумму сделки от 80 000 евро до 120 000 евро - 450 евро
На сумму сделки от 120 000 евро до 170 000 евро - 500 евро
На сумму сделки от 170 000 евро до 220 000 евро - 550 евро
На сумму сделки от 220 000 евро до 270 000 евро - 600 евро
На сумму сделки от 270 000 евро до 320 000 евро - 650 евро
На сумму сделки от 320 000 евро до 370 000 евро - 700 евро
На сумму сделки от 370 000 евро до 420 000 евро - 750 евро
На сумму сделки от 420 000 евро до 470 000 евро - 800 евро

На сумму сделки от 470 000 евро до 520 000 евро - 850 евро

На сумму сделки от 520 000 евро до 570 000 евро  - 900 евро
На сумму сделки от 570 000 евро до 620 000 евро  - 950 евро
На сумму сделки от 620 000 евро до 670 000 евро - 1000 евро

и так далее

Обращаем Ваше внимание на то, что на сумму пошлины в Черногории начисляется НДС 17%.

 

КОМИССИЯ АГЕНТСТВА - 0% !!!

ПРИМЕРНЫЙ РАСЧЕТ ЗАТРАТ ПРИ ПОКУПКЕ ОБЪЕКТА У ЧАСТНОГО ЛИЦА УСЛОВНОЙ СТОИМОСТЬЮ 100 000 ЕВРО -
 

УСЛУГИ АДВОКАТА - 1000 ЕВРО
УСЛУГИ ПЕРЕВОДЧИКА - 150 ЕВРО
НОТАРИАЛЬНАЯ ПОШЛИНА - 526 ЕВРО (450 ЕВРО +НДС 17%)
НАЛОГ 3% - 3000 ЕВРО

ИТОГО: 4676 ЕВРО

ПРИМЕРНЫЙ РАСЧЕТ ЗАТРАТ ПРИ ПОКУПКЕ АПАРТАМЕНТА У ЗАСТРОЙЩИКА - ПЛАТЕЛЬЩИКА НДС СТОИМОСТЬЮ 200 000 ЕВРО -
УСЛУГИ АДВОКАТА - 1000 ЕВРО
УСЛУГИ ПЕРЕВОДЧИКА - 150 ЕВРО
НОТАРИАЛЬНАЯ ПОШЛИНА - 643 ЕВРО
НАЛОГ 3% - 0

ИТОГО: 1793 ЕВРО

ДАННЫЙ РАСЧЕТ ПОКАЗЫВАЕТ, ЧТО ПРИОБРЕТЕНИЕ АПАРТАМЕНТОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ЧЕРНОГОРИИ ВЫГОДНЕЕ ПОКУПКИ ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ У ФИЗИЧЕСКИХ (ЧАСТНЫХ) ЛИЦ.

У наших клиентов часто возникает вопрос: как перевести средства за объект недвижимости в Черногорию ?

Существует несколько наиболее часто встречающихся способов. Как правило, все они связаны с открытием в ходе Вашего первого визита Вашего частного счета в Черногории. Это можно сделать в любом черногорском банке. На местном рынке работают многие западноевропейские банки, к примеру, авcтрийская банковская группа HYPO-bank. Если местные банки не внушают Вам доверия, то Вы можете воспользоваться услугами HYPO-банка.
Затем следства переводятся на частный счет физического лица в следующем порядке:

 

1)      Налоговая инспекции в РФ по месту жительства уведомляется об открытии счета физического лица за рубежом, затем это уведомление представляется в банк и банк осуществляет перевод средств частного счета физ.лца в РФ на его частный счет в Черногории. Банк вправе уведомить о переводе налоговые органы и органы по мониторингу за отмыванием и легализацией денежных средств.

2)      Возможно ежедневно совершать перевод из РФ на свой частный счет в Черногории в размере до 5000 долларов, так как суммы до 5000 долларов не подпадают под какой-либо контроль (однако эта процедура весьма продолжительна и неприемлема для крупных приобретений).

3)      При наличии у Вас счета в РФ и банковской карточки возможно обезналичивание средств по карте в Черногории и последующее внесение их на частный счет физического лица. Однако российские банки часто устанавливают лимит по дневному и ежемесячному снятию средств, что делает операцию чрезвычайно сложной, если заранее не обговорить все моменты со своим российским банком.

4)      Возможна также покупка Travel Check в РФ и их дальнейшее обналичивание в Черногории с последующим внесением на  Ваш частный счет физического лица в Черногории. Как правило, используются Travel Checks номиналом в 500 ЕВРО. Однако следует помнить, что Travel-чеки подлежат декларированию на российской границе при перевозе их на сумму более 10 000 долларов.

5)      Может также использоваться перевод средств на частный счет физического лица из-за пределов РФ  со счета любого физического или юридического лица-нерезидента РФ, расчет с которым затем производится на территории РФ по согласованию сторон. Такм образом, если у Вашего друга есть частный счет в Швейцарии, он может помочь Вам осуществить сделку посредством перевода нужной суммы на Ваш счет в Черногории с последующим зачетом в РФ.

6)      Достаточно часто используется привлечение нерезидента РФ для осуществления платежа за Вас с территории РФ (ведь платежи нерезидентов не подпадают под действие закона РФ "О валютном регулировании и валютном контроле" и пр). Во многих семьях имеются не только граждане РФ, но и члены семьи-граждане бывшего СССР, которые идеально подходят для данных целей.

7)     По "красному коридору" в соответствии с законодательством о валютном регулировании и валютном контроле пересекающие границу лица имеют право провезт до 10 000 долл (ок. 7000 ЕВРО). Обращаем Ваше внимание на то, что суммы от 3000 до 10000 долл. подлежат декларированию на таможне.

8)    Наконец, в Черногории имеется много российских застройщиков, которые могут принимать средства оплаты за объекты недвижимости в Черногории в Российской Федерации.

 

        Не исключен также вариант прямого перевода Ваших средств банком в адрес Продавца недвижимости в Черногории. Однако для этого в банк нужно будет предоставить предварительный договор купли-продажи недвижимости с переводом на русский язык.

 

 

При покупке объекта недвижимости на имя юридического лица  процедура несколько усложняется, т.к. в Черногории платеж за объект недвижимости Продавцу осуществляется с расчетного счета черногорского юридического лица.
Собственно на счет черногорского  юридического лица средства могут попасть двумя основными способами:

 

1)      В порядке увеличения уставного капитала или первоначального создания компании с большим уставным капиталом

2)      В порядке предоставления займа от учредителя или третьего лица

 

1.Средства могут переводиться на счет юридического лица в Черногории в порядке увеличения уставного капитала или создания компании с большим уставным капиталом:

 

А)  С частного счета физического лица-учредителя компании в Черногории ( в любом черногорском банке)

Б) С частного счета физического лица – учредителями черногорской компании в РФ (для этого в российский банк предоставлятся проекты учредительных документов черногорской компании или документы об увеличении уставного капитала с переводом на русский язык)

 

2. Средства могут переводиться на счет черногорского  юридического лица в порядке предоставления займа от учредителя или иного лица:

 

А) С частного счета физического лица-учредителя компании в Черногории (в любом черногорском банке)

B) С частного счета физического лица – учредителями черногорской компании в РФ (для этого в российский банк потребуется предоставить договор займа со своей черногорской компанией с переводом на русский язык)

С) Со счета третьего лица, которое не является учредителем компании в Черногории

 

 

Примечание *: любые операции с участием российских банков чреваты требованием о предоставлении документов о происхождении денежных средств и подтверждений об уплате налогов (соответственно банки имеют право уведомить о составявшемся переводе средств налоговую инспекцию  и органы по легализации и отмыванию денежных средств).

 

Примечание **: при обналичивании денежных средств черногорские банки взимают комиссию в среднем в размере 1-2%. Не взимает комиссии Opportunity bank, Коммерческий Банк Будвы взимает комиссию 0,5% для наших клиентов.

Примечание***: черногорские банки могут иметь лимит обналичивания средств, к примеру, 5000 ЕВРО в день. Поэтому пр необходимости рассчитаться с продавцом необходимо либо заранее заказывать средства, либо осуществлять расчеты безналичным путем.

 

 

Наконец, при финансировании приобретения крупных объектов, рекомендуется прибегать к помощи банков, которые могут предоставить Вам услугу номинального кредитования (см. описание на сайте www.icsl.ru -  http://www.icsl.ru/page28s1/) или номинального участия банка в Вашем бизнесе (см. описание на сайте www/icsl.ru - http://www.icsl.ru/page29s1/).

Мы будем рады предоставить Вам более подробную информацию в ходе консультации в нашем офисе на Красных Воротах.

Обращаем Ваше внимание на то, что юристы российского офиса компании с удовольствием примут участие в составлении и редактировании договоров купли-продажи в Черногории и прочей юридической документации.
 

 

 ПРИМЕР ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕРНОГОРИИ

 

 

Перевод с сербского языка

 

 

ООО ..... Котор, с местонахождением в Которе, _________________, зарегистрированное в Коммерческом суде в Подгорице под регистрационным номером _________________, ИНН _________________, в лице Директора ____________________, действующего на основании Устава, в качестве Продавца, с одной стороны (далее по тексту: Продавец),

 

 И

 

......, гражданин Казахстана, паспорт номер N ......, в лице доверенного адвоката Рады Добриевич-Бралич из Котора, паспорт номер ..... адрес ........, в качестве Покупателя, с другой стороны, (далее по тексту: Покупатель),

 

Заключают  сего ... 08.2010 года нижеследующий:

 

 

Договор

купли-продажи недвижимости

 

Статья 1

 

Продавец настоящим подтверждает, что является единоличным собственником (1/1) квартиры в Прчане, обозначенной как жилое помещение ПД2, второй этаж П1 площадью 135 м2 под номером .... , которое находится в здании номер 1, подъезд ...., и единоличным собственником кадастрового участка ___________, зарегистрированного в паспорте недвижимости _______ Кадастра Прчань I.

Право собственности Продавца подтверждается Листом непокретности от ....., который является неотъемлемой составной частью настоящего Договора (Приложение номер 1).
Место расположения здания и апартамента подтверждаются копиями Кадастрового плана и поэтажных планов здания, которые являются неотъемлемой составной частью настоящего Договора (Приложение номер 2).

 

Статья 2

 

На основании данного Договора Продавец продает, а Покупатель покупает квартиру, описанную в статье 1 настоящего договора, вместе с оборудованием и прочими объектами движимого имущества по описи, подготовленноой представителем продавца и покупателя.

Данная опись является неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение номер 3).

Продавец также продает, а Покупатель покупает место для парковки ... ... ... ... ... на кадастровом участке ... ... ... .... , обозначенное номером ……….., площадью ... ... м2, а также право пользования бассейном, который находится на кадастровом участке ... ... ... ... ... ... ..
План расположения здания с указанием паркоместа является неотъемлемой составной частью настоящего договора (Приложение номер 4).

 

Статья 3

 

Продавец заявляет, что на объект 1 на кадастровом участке .... Прчань I, имеется действительное Разрешение на строительство номер ....... от .... 200 года, выданное .......... .....

Продавец настоящим заявляет, что объект 1 на кадастровом участке  ..... Прчань I, не имеет на дату составления договора эксплуатационного разрешения.

Продавец обязуется не позднее чем через 90 календарных дней с даты подписания и заверения настоящего договора, для объекта № 1 на кадастровом участке  .... Прчань I, и, следовательно, для квартиры, являющейся предметом договора, организовать проведение технической приемки здания и получить эксплуатационное разрешение. Заверенная копия разрешения с переводом на русский язык, сделанным за счет Продавца, в качестве доказательства должна быть Предоставлена Покупателю и/или его представителю в указанные настоящим договором сроки.

 

Статья 4

 

Стороны договора согласованно устанавливают цену купли-продажи квартиры из статьи 1 настоящего договора в размере 240.000,00 € (прописью: двести сорок тысяч)евро, включая НДС.

 
Стоимость парковочного места, право пользования бассейном и стоимость всех предметов движимого имущества в квартире составляет 30.000,00 евро (прописью: тридцать тысяч) евро, включая НДС.

 

Цена является фиксированной и не подлежит изменению в течение действия настоящего договора.

 
 

Статья 5

 

5.1. По договоренности сторон, Покупатель оплачивает сумму купли-продажи по статье 4 настоящего договора в размере 240.000,00 € (прописью: двести сорок тысяч евро) в безналичном порядке на счет Продавца, номер счета: _________________, IBAN в ____________ банке, адрес банка___________, SWIFT ______________________ следующим образом:

 

- Взнос в размере 1.500.00 € (прописью: одна тысяча пятьсот евро) – в день подписания и удостоверения данного договора, а получение этой суммы Продавец подтверждает подписанием данного договора; Данный взнос считается задатком.

- Взнос в размере 238.500,00 € (прописью: двести тридцать восемь тысяч пятьсот евро) в течение 15 рабочих дней от даты предоставления Продавцом Покупателю эксплуатационного разрешения в установленной договором форме.

 

 

О получении каждого отдельного взноса Продавец обязуется выдать отдельную расписку.

Продавец настоящим также обязуется выдать специальное письменное заявление с разрешением на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости на имя Покупателя – расписку - сразу же после получения общей суммы по договору купли-продажи в размере 240.000,00 € (прописью: двести сорок тысяч евро) , и удостоверить его/ее (заявление – расписку) в суде.

 

5.2. По договоренности сторон, Покупатель оплачивает стоимость парковочного места, права пользования бассейном и стоимость оборудования и объектов движимого имущества в квартире в размере 30.000,00 евро (прописью: тридцать тысяч евро) в безналичном порядке .на счет Продавца, номер счета: _________________, IBAN в ____________ банке, адрес банка___________, SWIFT ______________________ следующим образом:

 

- Взнос в размере 30.000,00 ЕВРО (прописью: тридцать тысяч евро) в течение 15 рабочих дней от даты предоставления Покупателю Продавцом эксплуатационного разрешения в установленной договором форме.

 

5.3. Датой исполнения обязательства Покупателем по оплате считается дата списания денежных средств с его счета. При оплате Покупатель оплачивает банковские расходы в связи с осуществлением перевода денежных средств.

 

 

Статья 6

 

 

6.1.Согласно договоренности сторон договора Продавец обязуется передать Покупателю квартиру, парковочное место и право пользования бассейном в собственность сразу после оплаты части цены купли-продажи в размере 240.000,00 € (прописью: двести сорок тысяч)евро.

6.2. Апартамент передается Покупателю в следующем состоянии:

- санузел: установлена раковина, унитаз, душевая кабина. Выполнена отделка стен и пола плиткой.

- кухня: выполнена отделка стен и пола плиткой

- спальня:

В квартире установлены стеклопакеты и дверные пакеты.

Установлен кондиционер ...

Смонтированы жалюзи

Установлена и подключена система видеонаблюдения

Имеются выводы для водоснабжения и канализации на кухне.

Имеются выводы для подключения телефона, Интернете, кабельного и спутникового телевидения.

Обеспечено подключение электроэнергии, установлены электророзетки, распределительный щиток. Мощность, выделенная на квартиру, составляет ... КВт. В здании имеется общий счетчик расхода электроэнергии.

6.3.При приеме-передаче Продавец предоставляет документы, свидетельствующие о полной оплате всех налогов, сборов, коммунальных и прочих платежей, предшествующих передаче объекта недвижимости Покупателю.

6.4.При приеме-передаче объекта недвижимости Стороны или их уполномоченные представители составляют Акт приема-передачи.

6.5.Продавец устанавливает гарантийные сроки в соответствии с действующим законодательством Республики Черногория: на общие строительные работы и конструкцию здания - 10 (десять) лет, на отделочные работы - 3 (три) года. Гарантийные сроки на оборудование, установленное в квартире, определены производителями соответствующего оборудования.

6.6.В случае обнаружения недостатков объекта при приеме-передаче объекта, Продавец обязуется устранить их в срок двух календарных недель.
Те же сроки устранения распространяются на дефекты, которые могут быть обнаружены впоследствии Покупателем в рамках гарантийных сроков. При неустранении Продавцом дефектов в указанный срок, Покупатель имеет право на устранение их собственными силами, но за счет Продавца, который обязан в этом случае возместить все затраты Покупателя.

 

 

Статья 7

 

 

7.1.Если Покупатель выплатит сумму по договору купли-продажи в размере 240.000,00 € (прописью: двести сорок тысяч)евро с предусмотренные данным договором сроки, данный договор остается в силе во всех его элементах.
7.2. В противном случае, то есть, если покупатель не выплатит указанную сумму, Договор будет прекращен, как если бы он никогда и не был подписан, но продавец удержит уплаченную сумму в размере 1,500.00 €.

7.3.В случае неполучения эксплуатационного разрешения в течение 90 календарных дней по ст.3 настоящего Договора Покупатель имеет право на расторжение договора и получение суммы взноса 1.500,00 ЕВРО (прописью: полторы тысячи евро) в двойном размере в качестве компенсации.
В этом случае стороны также могут прийти к Соглашению о продлении срока получения   эксплуатационного разрешения, однако за каждый календарный месяц просрочки Продавец обязуется уменьшить сумму купли-продажи объекта на 200,00 евро (двести евро).

7.4. В случае одностороннего расторжения Договора Продавцом до уплаты суммы по договору купли-продажи в размере 240.000,00 € (прописью: двести сорок тысяч)евро , он обязуется вернуть Покупателю взнос 1.500,00 ЕВРО (прописью: полторы тысячи евро) в двойном размере. Продавец не имеет права расторжения договора после уплаты Покупателем суммы по договору купли-продажи в размере 240.000,00 € (прописью: двести сорок тысяч)евро.

7.5.В случае просрочки уплаты Покупателем суммы в размере 30.000,00 евро (прописью: тридцать тысяч евро) более двух календарных месяцев Продавец имеет право для целей обеспечения исполнения обязательства Покупателем требовать прекращения подачи Покупателю электроэнергии и воды до момента оплаты.

 

Статья 8

 

Продавец настоящим позволяет Покупателю на основании настоящего договора и специального письменного заявления – расписки, а также статьи 5 данного договора об оплате полной суммы цены купли-продажи вместе с клаузулой интабуланди зарегистрировать право собственности Покупателя на квартиру,обозначенную в ст. 1 настоящего договора, парковочное место, часть кадастрового участка ……………… в Департаменте недвижимости, Отделение Котор, без его согласия и присутствия.

В случае, если Продавец не выдаст специальное письменное заявление – расписку, удостоверенную в Суде с так называемой клаузулой интабуланди, подтверждающее, что он получил общую договоренную покупную цену в согласованный срок и способом, предусмотренным в статье 5 данного договора, Покупатель может зарегистрировать переход права собственности на основании настоящего договора, и подтверждения банка Покупателя, из которого можно однозначно определить, что покупная цена переведена Поодавцу в соответствии с настоящим договором.

 

Статья 9

 

Продавец своей подписью на договоре подтверждает под моральной, материальной и уголовной ответственностью, что квартира, парковочное место и участок, на котором находится бассейн, не обременены ипотекой или любым иным обременением; являются исключительно его собственностью; не являются предметом некой иной сделки, спора или процесса.

В случае, если появится любое обременение, ограничение или претензии третьих лиц по проданным объекту недвижимости, продавец обязан за свой счет устранить такое обременение и предоставить Покупателю полную юридическую защиту.

В случае выявления незарегистрированных обременений и прав третьих лиц на объект недвижимости, являющийся предметом настоящего договора, незасивимо от срока выявления таких претензий третьих лиц, которые умаляют или лишают права Покупателя в отношении владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости или ухудшают потребительские качества объекта недвижимости и не могут быть устранены в разумные сроки, Продавец обязуется компенсировать Покупателю все суммы, уплаченные по настоящему договору, в полном объеме.

 

 

Статья 10

 

Договаривающиеся Стороны соглашаются, что расходы, связанные с удостоверением договора, переводом на русский язык и передачей права собственности, несет только покупатель.

Стороны соглашаются с тем, что покупатель освобождается от уплаты налога с продаж, потому что в цене купли-продажи он оплатил НДС.

 

Статья 11

 

 

Стороны составили данный договор без принуждения и по своему желанию, прочли его и поняли его смысл и считают его изъявлением своей воли.

Договаривающиеся Стороны соглашаются, что любые споры, которые возникают в ходе реализации договора будут решаться путем переговоров.

В случае возникновения спора, Договаривающиеся Стороны передают спор на рассмотрение суда первой инстанции в Которе.

 

Статья 12

 

 

Настоящий договор составлен в 9 / девяти / одинаковых экземплярах равной юридической силы, из которых покупатель и продавец получают копию по одному экземпляру, три экземпляра остаются для целей удостоверения в суде, и другие используются для других целей в компетентных органах.

 

 Статья 13

 

Настоящий договор вступает в силу с момента заверения подписей в суде.

 

За Продавца:                                                     За Покупателя:

______________________________           __________________________________

 

Поверенный: Драгана Николич                   Поверенный: адвокат Рада Добриевич-Бралич