Недвижимость в Черногории - обзор рынка 2017 (часть 2)
Общим трендом 2017 года на рынке недвижимости Черногории было понижение цен. Многие объекты присутствуют на рынке уже 2-3-4 года и продавцам не остается ничего другого, кроме как понижать цены. Есть объекты недвижимости, которые продаются по 5-6 и более лет, упорно отставая от общего уровня падения цен и неизменно оказываясь дороже проходного ценника.
Достаточно ярким примером являются апартаменты апарт-комплекса ГАРМОНИЯ, по которым инвесторы слищком долго держали докризисные цены на уровне 5000-6000евро за м2, в то время, когда окрестные квартиры уже продавались по 2000 евро за м2. Осознание нисходящих тенденций рынка недвижимости Черногории пришло только теперь, в 2017 году, когда цены на апартаменты в данной резиденции стали реалистичными. 
Есть редкие объекты, которые возводились для целей продажи 7-9 лет назад и до сих пор остаются непроданными в силу того, что продавцы покупали или строили объект на пике цен и закладывали в бизнес-план намного более высокие реализационные цены. Земельные участки покупались ими по пиковым ценам 2007-2009 гг, в проект закладывались дорогие материалы, эксклюзиная отделка. В результате себестоимость их проектов много выше сегодняшних цен продажи объектов недвижимости в Черногории. Продавцы оказываются перед дилеммой: продать объект себе в убыток (нередко в 2 раза ниже себестоимости) или ждать следующего витка повышения цен, который возможно наступит через 5-8 лет, следуя законам волнообразного движения цен на рынке недвижимости. Однако не исключено, что цены на недвижимость в Черногории не вернутся к уровню 2007-2008 гг. уже никогда.
В 2017 году местные муниципалитеты обещали ввести в эксплуатацию система центрального водоснабжения и канализации в Дубраве, Добрых Водах и некоторых более южных районах, однако этого так и не произошло. Черногорская медлительность в данном случае оказывает негативное влияние на рынок недвижимости данных районов Черногории, которые пока не могут продемонстировать покупателям достижения цивилизации. По-прежнему оставались в 2017 году без центральной воды и канализации также районы Кримовицы и многие районы полуострова Луштица, которые пребывают в состоянии неопределенности из-за непринятых во многих раойнах планов урбанизации.
С одной стороны, в ноябре-декабре 2017 года в стране начал работать закон о Легализации незаконно возведенных строений, с другой стороны, он не может полноценно действовать по всей территории страны, так как во многих районах, как к примеру на Луштице, планы урбанизации отдельных районов до сих пор не приняты. Это означает, что легализовать сотни объектов недвижимости Черногории при всем огромном желании продавцов и покупателей объектов невозможно. Это ставит их в неравное правовое и конкурентное положение с остальными собственниками объектов в Черногории, которые уже могут подготовить все требуемые документы и снять со своих объектов недвижимости обременения в реестре, связанные с отсутствием разрешения на строительство.
Массовой легализации объектов недвижимости в Черногории пока не наблюдается. Возможно, это связано с зимним затишьем. Возможно, с отсутствием популяризации данной меры правительства. По состоянию на 18 января 2018 года по информации Nekretnine.crna.gora.me было подано всего 450 заявлений на легализацию объектов: 71 в Подгорице, 66 в Баре, 73 в Герцег-Нови. Остальные регионы заметно отстают.
Тем не менее очевидно, что многие покупатели отдают преимущество объектам недвижимости Черногории со 100% чистой документацией. Никто не хочет сталкиваться с перспективами сноса объекта или доплаты коммунального доприноса. Некоторые готовы подождать с покупкой год-два, пока объекты недвижимости в Черногории не станут легальными. Безусловно, эта неопределенность тормозит активность на рынке недвижимости Черногории, являясь безусловным сдерживающим фактором.