Зарубежная недвижимость в Черногории

• Рынок недвижимости Черногории стал привлекательным для иностранных покупателей еще в конце девяностых годов прошлого века. Поначалу предложение состояло в основном из вторичной недвижимости Черногории, так как новостроек практически не было. Тем не менее, зарубежные покупатели, особенно британцы, ирланды и жители скандинавских стран охотно приобретали виллы и коттеджи в лучших уголках этой страны с чудесным средиземноморским климатом. Особенным спросом у ценителей пользовались старинные палаццо в Боко-Которском заливе. Однако большая часть жилья качеством и высокими стандартами не отличалась.
  
  
• С ростом спроса и стоимости недвижимости в Черногории началось активное строительство жилья на продажу. Постепенно вторичная недвижимость в Черногории все больше вытесняется с рынка. Ее место занимает недвижимость в Черногории от застройщика – новое современное жилье, комфортное, соответствующее высоким европейским стандартам. Покупка такого жилья дает возможность покупателю высказывать свои пожелания по отделке и меблировке в процессе строительства. Вторичная недвижимость в Черногории, да и вообще рынок недвижимости Черногории в целом, сейчас переживает спад цен. Это вполне объяснимо, так как докризисный уровень цен на зарубежную недвижимость в Черногории был, мягко говоря, завышенным. Поэтому купить жилье в этой стране сейчас – самое подходящее время.
  
  
• Каковы сегодня общие тенденции развития рынка зарубежной недвижимости в Черногории? Все большее число россиян относятся к покупке недвижимости за пределами родины без прежней опаски и настороженности. Если в 60-80х годах наличие у гражданина СССР машины "Жигули" или "Волга" были признаками высокого благосостояния и вызывали благоговейный трепет и предыхание у окружающих, то теперь машина - это норма жизни, ею никого не удивишь. Точно так же, в 1995-2000 гг. владение зарубежной недвижимостью в Черногории или иной стране казалось недостижимой планкой. А теперь, десять лет спустя, у каждого второго есть друзья или родственники или сослуживцы, которые уже обзавелись зарубежной недвижимостью в Черногории или Болгарии или Латвии и теперь можно смело идти по стопам этих первопроходцев.
  
  

• Россия стала более открытой страной и наши соотечественники все более открывают для себя мир, в то числе посредством покупки недвижимости за рубежом, на Адриатикечском море, в сказочной Черногории. И среди многих зарубежных стран Черногория выделяется простотой процедуры покупки недвижимого имущества, понятной и доброжелательной средой, доступностью цен на недвижимость в целом и невысокой стоимостью жизни. Это делает Черногорию привлекательной как в глазах молодых людей, так и для пенсионеров. Что еще важно отметить - недвижимость в Черногории гибко и достаточно опертивно реагирует на спрос россиян, и цены на недвижимость достаточно быстро отреагировали на кризис и стали более чем приемлемыми.
  
  

В 2011 году стоимость недвижимости в Черногории продолжила свое снижение. Коррекция цен по многим предложениям составила 15%, 20%, 30%. Эта тенденция сохраняется с 2009 года и пока эксперты по зарубежным рынкам не могут сказать со всей определенностью, что "дно" достигнуто и дальнейшего снижения стоимости недвижимости в Черногории не предвидится.

Что сегодня можно купить в Черногории на сумму до 70 тыс. евро в Черногории ?

• Дом 20-50-летней постройки под ремонт на Барской ривьере, на полуострове Луштица.
• Старый дом под полную реновацию или снос.
• Недвижимость в Черногории от застройщика (апартаменты в новостройке) или на вторичном рынке 25-55 м2 в зависимости от региона (Игало, Бар, Сутоморе).
• Земельный участок типового размера 300-400 м2 на Луштице, в районе Барской ривьеры и в некоторых местах Боки Которской.
  
  

Что можно приобрести на рынке недвижимости Черногории сумму до 100 тыс. евро ?

• Дом 20-50-летней постройки под ремонт на Барской ривьере, на Полуострове Луштица.
• Новый дом далеко от моря с огрехами в разрешительной документации на Барской ривьере или на Луштице.
• Апартаменты в новостройке до 75-80 м2 в зависимости от региона (Игало, Герцег-Нови, Прчань, Тиват, Будва, Сутоморе, Бар).
• Земельный участок под застройку на Луштице, на Барской ривьере и в некоторых уголках Боко-Которского залива.
  
  

Что можно приобрести на сумму до 150 тыс. евро в Черногории ?

• Дом 10-20-летней постройки, требующий некоторого ремонта на Барской ривьере, на Луштице.
• Новый дом в Черногории далеко от моря в районе Барской ривьеры, на полуострове Луштица.
• Новый дом в шаговой доступности от моря, но с неполноценной документацией.
• Апартаменты 70-100 м2 практически в любом регионе, за исключением элитного Святого Стефана.
• Земельный участок под застройку до 1000 м2 в Боке Которской, на Барской ривьере.
  
  

Что можно купить в Черногории на сумму до 200 000 евро ?

• Дом 10-20-летней постройки, требующий некоторого ремонта.
• Новый дом далеко от моря.
• Таун-хаус в новом коттеджном поселке далеко от моря.
• Новый дом в шаговой доступности от берега, но с некоторыми проблемами в документации.
• Апартаменты в любом регионе побережья Черногории в лучших новых комплексах.
• Вторичная недвижимость в Черногории типа апартаментов (квартир).
• Земельный участок под застройку до 1000-2000 м2 в зависимости от региона.
  
  

Что можно приобрести на рынке недвижимости Черногории на сумму от 200 до 300 тыс. евро ?

• Элитные апартаменты в Черногории практически в любом районе, кроме Святого Стефана.
• Новый дом или таун-хаус в небольшом поселке (недвижимость в Черногории от застройщика).
• Новый отдельно стоящий дом.
• Дом или большие апартаменты 10-20-летней постройки под ремонт ( вторичная недвижимость в Черногории любого класса и типа) .
• Земельный участок приличных размеров почти в любом регионе, кроме Будванской ривьеры.
• Небольшой доходный дом (пансион) на Барской ривьере, на полуострове Луштица.
  
  

Что можно купить на сумму от 300 до 500 тыс. евро в Черногории ?

• Новый дом недалеко от моря.
• Элитные апартаменты практическит в любой точки страны и даже некоторые варианты в Святом Стефане.
• Земельный участок, включая участки на Будванской ривьере.
• Небольшой пансион на несколько апартаментов на Барской ривьере, в некоторых уголках Боки Которской.
  
  

Что можно купить в Черногории на сумму свыше 500 000 евро ?

• Новый дом (виллу) на первой-второй линии моря.
• Элитные апартаменты в любом регионе страны.
• Земельный участок под частное или коммерческое строительство в лучших регионах страны.
• Пансион на несколько апартаментов на Барской ривьере, в Боке Которской.
  
  

Что можно купить на рынке недвижимости Черногории на сумму от 1 млн. евро ?

• Виллу на первой линии моря, включая старинные палаццо.
• Элитные апартаменты, включая апартаменты в Святом Стефане.
• Земельный участок в зоне урбанизации в любом районе страны.
• Мини-отель, пансион на Барской ривьере, в Боке Которской, в районе Будвы.
  
  

Очевидно, что на рынке недвижимости Черногории имеются свои региональные особенности. Если принять недвижимость Будвы за условные 100 баллов, то объекты Святого Стефана и ближайших окрестностей будут доходить по цене до 200-300 баллов, недвижимость Котора будет оцениваться примерно в 150 баллов, Петровца - в 130 баллов, Бара - в 90 баллов, недвижимость Герцег-Нови - в 80 баллов, объекты в Игало, Добрых Водах - в 70 баллов, в Утехе, Круче - в 60 баллов, Сутоморе - в 50 баллов, в Ульцине - в 40 баллов. Нам кажется также полезным ознакомить покупателей недвижимости в Черногории с тем, как строят в Черногории, как обустраивают свою недвижимость в Черногории покупатели. Качество строительства с каждым годом повышается.

Примеры отделки новых апартаментов в Черногории:

• Мы надеемся, что качество отделки недвижимости в Черногории не разочарует Вас. Главным достоинством апартаментов в Черногории являются не полы или стены, а великолепные террасы с захватывающим видом на море. Площадь террас нередко составляет до половины от общего метража квартиры. Предполагается, что именно на террасах Вы будете проводить большую часть времени.
  
  

• В Черногории сейчас множество новостроек, которые просто приятно показывать потнциальным покупателям. В них продуманы все детали - от панормного остекления и превосходных видовых характеристик, до отделки ванных комнат, которые отличаются приличными размерами и превосходной отделкой. Здесь Вы можете увидеть не только душевые кабины, но и джакузи, и системы Geberit, Grohe, прекрасную мебель для ванных комнат, тонко подобранную плитку и прочие материалы.
  
  

Примеры отделки санузлов в апартаментах в Черногории:

После балканской войны стоимость недвижимости в Черногории резко снизилась. Долгое время не было никакого первичного строительства и активно скупалось практически любое вторичное жилье. Вторичная недвижимость в Черногории представлена в основном частными домами и домами, специально предназначенными для сдачи в аренду. После прихода иностранных инвесторов рынок недвижимости в Черногории стал многообещающим в плане получения прибыли. С начала этого века на черногорском рынке недвижимости отмечался большой рост цен. Но с 2008 рост цен приостановился и в настоящее время стоимость недвижимости в Черногории ниже, чем на аналогичное жилье в других станах Европы.

Следите за скидками сезона осени 2011 года !

В процессе переговоров Вы имеете реальный шанс на дальнейшее понижение цен, а также на получение бонусов в виде бесплатной мебели, установки бесплатной кухни, скидок на услуги управляющей компании при наличии таковой. Во многих случаях Вы можете настаивать на отделку "под себя" или на регистрации сделки за счет застройщика !

• Оцените лучшие новостройки побережья !
• Обратите внимание на объекты со скидками: http://www.adrionika-montenegro.ru/index.php?p=ceny

• См. полную базу - подбор объекта в правом верхнем углу нашего сайта.
  
  

Многие клиенты задают нашим специалистам вопрос: «Что представляют собой квартиры в Черногории и чем они отличаются от апартаментов ?» Традиционно в Черногории термин «апартамент» (apartman) обозначал курортную квартиру для сдачи в аренду. Однако со временем термин стал применяться к любым новостройкам на продажу, которые строились для курортного проживания иностранцев. Для обозначения квартир круглогодичного проживания в Черногории принято использовать термин stan (квартира). По большому счету они ничем не отличаются друг от друга. Квартиры для построянного проживания сконцентрированы в более крупных городах, которые остаются живыми в течение всего года (в Герцег-Нови, в Которе, в Будве, в Баре). Они могут размещаться в зданиях социалистического периода (1960-1980х годов постройки). Это типичные хрущевки, панельные дома с устаревшим жилым фондом, который может представлять интерес для зарубежного покупателя только в случае отменной сохранности и максимальной близости к морю. Иногда черногорцы даже выступают за то, чтобы снести эти примитивные коробки, т.к. они совершенно не вписываются в романтический пейзаж дивной средиземноморской страны под названием Черногория. Куда более органично на побережье Черногории смотрятся дома с черепичными крышами, обложенные белым камнем. Те апарт-комплексы, которые возводятся с 2000 года, выполняются по более высоким стандартам строительства, имеют разумные метражи апартаментов. Среди них даже встречаются комплексе клубного типа с бассейнами, барами, ресторанами и финес-залами. Примерами могут служить комплексы Rusan Club, Buena Vista, Blue Horisont и другие. Они всегда выигрывают состязание с хрущевками. Даже супер-низкая цена вторичных апартаментов не в силах побить имидж нового, не использовавшегося ранее жилья. И российские покупатели в 90% случаев выбирают либо первичное жилье от застройщика, либо вторичные апартаменты уже с мебелью, но в новых зданиях 2-3 летней постройки. Ведь многие продавцы приобретали данные квартиры в Черногории на стадии строительства исключительно для целей перепродажи или жили там буквально 1-2 месяца.

Новостройки в Черногории по общему правилу сдаются с полной отделкой по стандарту «евроремонт»: установлены стеклопакеты и двери (часто антивандальные) на окнах установлены жалюзи санузлы отделаны плиткой, особудованы сантехникой (душевые кабины или ванные, иногда ванные с гидромассажем, раковины, унитазы и биде, смесители), установлены водонагреватели на 40-100 литров пол в гостиной и спальных выложен паркетом или паркетной доской (в эконом-варианте – ламинатом) имеется как минимум один кондиционер на апартамент (иногда 2-3) стены оштукатерены и окрашены имеются розетки и выводы под электроосветительные приборы в некоторых случаях устанавливается кухня и даже кухонная техника в некоторых случаях имеются встроенные шкафы и гардеробные

Вам останется только продумать меблировку апартамента, хотя многие застройщики снимают с покупателя данную заботу, предлагая готовые пакеты мебели. Это несколько дороже, чем если подбирать ее самостоятельно, зато на подбор столов и стульев не нужно тратить драгоценного времени отдыха
Иногда предлагаются и полностью меблированные варианты (в тех случаях, когда первоначально застройщик намеревался сдавать квартиры внаем).
Если до завершения строительства осталось несколько месяцев, то это прекрасный шанс стать соавтором дизайна и отделки Вашего апартамента. Застройщик с удовольствием позволит Вам подобрать плитку, паркет, сантехнику по многочисленным каталогам.
В целом можно сказать, что уровень строительство в Черногории на порядок выше уровня строительства в Болгарии, где за последнее время построены сотни новых комплексов. Это неудивительно. Сербы и черногорцы издавна считались превосходными строителями.

Чем современнее здание в Черногории, тем более внимательно там продуман вопрос парковок. Во многих зданиях первый-второй или подземный этаж отведены под гаражные боксы. В остальных непременно имеется паркинг по числу апартаментов.
Чем современнее здание в Черногории, тем интереснее бывает отделка: используется и мрамор, и гранит, и природный камень, и ажурные кованые решетки, на балконах и террасах устанавливаются джакузи.

При апартаментах первого этажа обычно имеется земельный участок и небольшая зона барбекю, а некоторых случаях даже можно найти место для бассейна.

	Наши клиенты часто спрашивают: «Что выбрать: элитный клубный комплекс гостиничного типа или скромное небольшое жилое здание без претензий на звание лучшего комплекса в Черногории ?» При выборе между элитным клубным комплексом ПРЕМИУМ- и БИЗНЕС-класса и обычным жилым зданием на 5-10 апартаментов нужно учитывать как плюсы комплекса гостиничного типа (наличие инфраструктуры, обслуживающего персонала, возможности по централизованной сдаче в аренду), так и минусы (стоимость услуг управляющей компании будет составлять от 80 центов до 2 евро за м2 площади в месяц). В новых клубных комплексах могут предлагаться следующие объекты инфраструктуры: рестораны, бары, кафе открытые и закрытые бассейны с подобгревом и даже морской водой магазины (от супермаркетов до бутиков) теннисные корты, футбольные поля, бскетбольные площадки, столы настояльного тенниса, мини-гольф фитнес-клубы, сауны, бани, солярии спа- и оздоровительные центры с массажными кабинетами художественные галереи детские площадки и детские клубы закрытая территория с элементами ландшафтного дизайна Отделка таких комплексов также бывает более высокого качества: используется первоклассная плитка из Италии и Испании не скупятся застройщики на великолепный паркет устанавливаются массажные ванные и душевые кабины вечерняя подсветка зданий выпоняется на самом высоком уровне здания оборудуются системой УМНЫЙ ДОМ с возможностями дистанционного программирования
	Много ли таких комплексов в Черногории ? Их можно по пальцам пересчитать.
	В целом среди новых зданий с апартаментами в Черногории преобладают небольшие комплексы на 3-5 этажей. Исключение составляют такие города, как Будва и Бар, где можно встретить здания и на 10, и на 15 этажей. Эти города претендуют на более высокий статус и стремятся быть похожими на испанский Бенидорм или арабские Дубаи. Однако по счастью это только планы. И Будве, и Бару еще весьма далеко до звания современных полисов. Это пока достаточно уютные приморские города, украшенные несколькими современными новостройками. Основными застройщиками в Черногории являются сербы и черногорцы, которым в свое время достались практически даром земельные участки и которые нашли финансовые средства для строительства небольших компелксов апартаментов. Среди крупных инвесторов выделяется сербская инвестиционно-строительная компания Tradeuniquе, которая строит не только в Черногории и Сербии, но также в Марбелье и в Москве. Можно также упомянуть концерн Петера Мунка, возводящий мега-проект Porto Montenegro в партнерстве с Олегом Дерипаской и рядом других соинвесторов. Остальные проекты в Черногории являются более мелкими.
	По нашей статистике компании АДРИОНИКА 90% из всех покупок в категории «квартиры в Черногории» или «апартаменты в Черногории» приходится на новостройки. Что это значит ? Это означает, что в первую очередь покупатели рассматривают новое готовое жилье от застройщика. Вторичная недвижимость в Черногории может быть привлекательна в основном если построена в 2005-2011 годах, хорошо меблирована и практически не использовалась. В этом случае она выигрывает в сравнении с новыми немеблированными апартаментами, которые еще требуют некоторых вложений и временных затрат по обустройству. В целом апартаменты и квартиры в Черногории бывают следующих категорий: студио-апартаменты апартаменты с одной спальной комнатой (иногда называются гарсоньерами на французский манер) апартаменты с двумя спальнями апартменты с тремя спальными комнатами Иногда встречаются двухуровневые дуплексы, но это скорее исключение, чем правило. Студио-апартаменты в Черногории – это аналог однокомнатной квартиры в России – спальная зона, кухонная зона, гостиная, столовая располагаются в одной объеме. К ним прилагаются санузел и терраса. По площади это апартаменты от 17 м2 до 35 м2. Стоимость его может колебаться в зависимости от местоположения, уровня отделки, наличия мебели, этажа от 20 000 ЕВРО до 80 000 ЕВРО (в среднем это бюджет 40 000 - 50 000 ЕВРО).
	Апартаменты с одной спальней в Черногории – это аналог российской двухкомнатной квартиры, которая состоит из одной спальни, гостиной-столовой с зоной кухни, санузла и террасы. По площади это могут быть апартаменты от 30 м2 до 60 м2. По стоимости данные объекты варьируются от 22 000 евро до 160 000 евро (в среднем это бюджет в 60 000 -120 000 евро. Апартаменты с двумя спальнями в Черногории – это аналог российский трешки, состоящей из двух спален и гостиной-столовой с зоной кухни, санузла и террасы. По площади это могут быть варианты от 42 м2 до 120 м2, а по цене от 50 000 до 350 000 евро (средний бюджет 120 000 – 180 000 евро). Апартаменты с тремя спальнями в Черногории – это аналог российской четырехкомнатной квартиры, которая состоит из трех спален, гостиной-столовой с зоной кухни, одного-двух санузлов и нескольких балконов/террас. По площади это варианты от 85 м2. Стоимость таких объектов начинается от 130 000 евро. Квартиры с 4мя спальнями в Черногории не строятся. Проще объединить два соседних апартамента в единое целое или просто купить дом. Самый популярный формат апартаментов в новостройках в Черногории – это квартиры на 1-2 спальни. Цена за м2 будет сильно отличаться в зависимости от региона Черногории и варьироваться от 700 евро за м2 на Барской ривьере до 2000 евро в районе Будвы и 3000 евро за м2 в районе Рафаиловичей, Пржно, Милочера. Стоимость эксклюзивных вариантов в Святом Стефане может составлять и 5000 евро за м2, и 10 000 евро за м2, и даже 12 000 евро за м2 по прихоти продавца, т.к. объектов там крайне мало и они очень востребованы. Средняя стоимости м2 апартаментов в Черногории по состоянию на конец 2011 года составляла 1800-2000 евро за м2.
	Цена на квартиры в Черногории может зависеть от следующих факторов: местоположения объекта, близости к морю и пляжу наличия вида на море престижности того или иного населенного пункта (самые престижные места: Святой Стефан, Пржно, Милочер, Рафаиловичи, Бечичи, Котор) класса комплекса, наличия бассейна и прочей инфраструктуры наличия рядом с объектом магазинов, ресторанов, банков, почты присутствия, площади земельного участка (при наличии) состояния коммуникаций (в ряде районов нет центрального водоснабжения, канализации) возвраста здания и его общего состояния наличия разрешительной документации на строительство и на эксплуатацию объекта необходимости ремонта наличия мебели или потребности в ее замене присутствия паркинга, гаража этажа (первый этаж с участком, мансарда с крышей-солярием) количества террас, лоджий присутствие отдельного входа удаленность от центральной части населенного пункта с ее досопримечательностями окружение здания (наличие зелени, дороги) этнический и возрастной состав соседей

Наши клиенты иногда задают вопрос о целесообразности покупки квартиры в Черногории на стадии строительства или даже котлована. Да, конечно, такой вариант при условии дельнейшего выхода из кризиса обойдется на 200-600 евро за м2 дешевле, чем полностью готовый. Но риск незавершения строительства весьма высок. Многие инвесторы попадают в долговую зависимость от банков, судятся и.т.д. Поэтому оптимальной стадией является этап финальной отделки после подведения объекта под крышу.

И последнее –
Как определяется метраж в апартаментах в Черногории ?

ОБЪЕКТЫ ПОСТРОЙКИ ПОСЛЕ 2008 ГОДА

ПО СТРОЯЩИМСЯ ЗДАНИЯМ

В строящихся зданиях в Черногории метраж считается по внешним стенам здания.
Обычная формулировка договоров предусматривает то, что квартира приобретается в текущем состоянии, чтобы не было затем претензий по ее размерам после заключения и обмеров комиссии (балконы и террасы входят в общую площадь)

ПО ГОТОВЫМ ЗДАНИЯМ

По уже сданным квартирам в Черногории в зданиях, которые построены ПОСЛЕ апреля 2008 метраж считается по внутренней площади, но туда входит все помещения (балконы, террасы, лестницы (если квартира на два или более уровней).

 

ОБЪЕКТЫ ПОСТРОЙКИ ДО 2008 ГОДА

Для квартир, построенных ДО 2008 года в Черногории характерно то, что в зарегистрированную квадратуру не входят балконы/террасы (тогда по закону их не считали) и имеет место уменьшенная квадратура в целом ( порядка 80% квартир). То есть фактически зарегистрировано меньше м2, чем имеет место на самом деле.