Коммерческая недвижимость

Мировой финансовый кризис оказал заметное влияние на стоимость туристических объектов в Черногории, которая понизилась в среднем на 15-20%.
В то же время туристический поток в Черногорию не ослабевает. Это создает предпосылки для приобретения туристической коммерческой недвижимости в Черногории как стабильного источника дохода. По статистике средний мини-пансион на 3-6 апартаментов приносит около 6-8% годовых при работе с мая по октябрь включительно. Вы можете получить похожую доходность даже при покупке дешевой недвижимости в Черногории, обычного апартамента с 1-2 спальнями.

При выборе вариантов коммерческой недвижимости в Черногории необходимо обращать внимание на следующие факторы :

• близость аэропорта (Тиват и Подгорица), желательная удаленность не более 30-40 км.
• близость пляжа - желательно не далее 500 метров
• наличие вида на море
• присутствие балконов и террас с видом на море
• расположение в черте круглогодично живого города (Котор, Будва, Тиват, Бар), что влияет на потенциал сдачи апартаментов в аренду круглогодично.
• состояние (дата последнего ремонта)
• уровень отделки и качество оборудования (особенно уделяется внимание наличию кондиционеров)
• размеры территории и присутствие озеленения
• наличие бассейна
• наличие прочих элементов инфраструктуры - баров, ресторанов, фитнес-центра, спа, магазинов, ресепшена и прочее

 

Однако успех на 80-90% зависит не только от "места, места и еще раз места", сколько от успешного и профессионального менеджмента, без которого невозможно обеспечить полную заполняемость.
Специализированных управляющих компаний, способных эффективно управлять отелем, в Черногории практически нет. Большинство отелей - это чисто семейные предприятия. Если данное коммерческое предприятие продается - то причиной чаще всего является его убыточность, а значит неэффективность управления. Процветающий бизнес вряд ли кто-то будет выставлять на продажу. Такой отель и самим черногорцам нужен.

При покупке объекта коммерческой недвижимости в Черногории не следует делать ставку на то, чтобы изначально при покупке это была дешевая недвижимость в Черногории. Не следует кидаться на первый попавшийся вариант только из-за цены. Ничего хорошего и качественно супер-дешево Вы даже в кризис не купите. И рассказы о том, что в Черногории за 150-200 тыс. евро можно купить отель на 20 номеров - это сказки.

См. полную базу объектов в правой верхней части сайта. Подберите объект для себя !

 

Пансионы

Объектом коммерческой недвижимости в Черногории может являться любой среднестатистический черногорских жилой дом, так как по давней традиции они бывают поделены на несколько квартир или комнат для сдачи в сезонную аренду. Туризм издавна был, есть и будет оставаться основной статьей доходов местного населения, поэтому любой м2 работает на индустрию туризма. Средний черногорский дом состоит из одного крупного апартамента (апартамента хозяев) и нескольких (3-5) квартир для сдачи внаем, то есть практически каждый второй дом представляет собой объект коммерческой недвижимости в Черногории. Поэтому даже при покупке обычного дома можно не торопиться перекраивать его внутреннюю планировку, а оставить все в существующем виде в расчете на его коммерческое использование. Частный пансион – это более солидное сооружение, изначально строящееся для извлечения прибыли как объект коммерческой недвижимости в Черногории. Количество апартаментов или комнат в нем может составлять от 5-6 до 15-20. Не следует обольщаться и спешить продавать московские квартиры, полагая, что черногорские прибыли с лихвой покроют московские. При покупке или строительстве пансиона следует тщательно просчитать рентабельность этого объекта коммерческой недвижимости в Черногории. Сезон купания с Черногории длится с 1 мая по 31 сентября, причем наибольшее количество туристов приходится на период с 15 июня по 1 сентября. Самым горячим является месяц с 15 июля по 15 августа, когда нет ни одного свободного места ни в одном отеле или мини-отеле. В среднем 1 место в апартаменте (номере) стоит в летний период в Черногории 10-20 ЕВРО в день. Элитные апартаменты могут предлагаться по цене 30-40 ЕВРО в день за 1 место. Таким образом с 15 июня по 1 сентября 1 место приносит в среднем от 750 до 1500 ЕВРО, а элитный вариант – до 3000 ЕВРО за 1 место за сезон. Пансион или апарт-отель на 20 мест может принести от 15 000 ЕВРО до 30 000 ЕВРО за сезон, а элитный тип – до 60 000 ЕВРО брутто. В апреле, мае, июне, а также сентябре и октябре заполняемость бывает уже далеко не полная, а с ноября по апрель отели и иные предприятия коммерческой недвижимости в Черногории, ориетированные на туристов, как правило, закрываются. Лишь некоторые мини-отели в черте городов Будва, Котор, Герцег-Нови, Тиват, Бечичи, Бар работают на круглогодичной основе.

При подсчете прибыли коммерческой недвижимости в Черногории следует также учитывать такие статьи расходов, как ежедневная уборка, смена постельного белья, завтрак, моющие средства, затраты на ремонт здания, на инженерное обслуживание коммуникаций здания, налоги и пр.

Частный дом отличается от пансиона меньшим количеством мест, менее налаженным сервисом и менее широкой рекламой. В настоящее время все более или менее достойные пансионы включаются в гостиничные буклеты по Черногории и успешно соседствуют там с крупными отелями на 200-300 номеров.

Минимальная стоимость полноценного пансиона на 6-7 апартаментов (в районе Бара) будет составлять ок. 350 000 ЕВРО. Аналогичный объект на первой линии будет стоить не менее 500 000 - 600 000 ЕВРО и выше. Речь идет именно о коммерческой недвижимости в Черногории, а не просто большом доме "крымского типа".

 

Отели

Существует два основным варианта приобретения действующих отелей или отелей под реновацию в Черногории: выкуп акций у владельцев, получивших их несколько лет назад в процессе приватизации самостоятельное участие в приватизационном процессе. Наиболее интересны варианты приобретения старых отелей социалистического типа под реконструкцию в порядке приватизации. Приватизацией занимается Агенство по экономической реструктуризации и привлечению иностранных инвестиций - http://www.agencijacg.org/englishver/homepage.htm. Оно периодически публикует информацию о текущих тендерах и аукционах Как правило, государство имеет в собственности не 100% пакет акций того или иного объекта и интерес представляют те объекты, где государственный пакет составляет более 75% или хотя бы более 50%. Считается, что купить отель в процессе приватизации намного дешевле, чем строить его с нуля. Однако при этом не нужно забывать «административные затраты», которые далеко не всегда гарантируют на 100% выигрыш тендера. Следует помнить, что каждый приватизируемый отель находится под пристальным вниманием 5-6 крупных российских инвесторов и нескольких зарубежных, каждый из которых «готовит почву» для своих инвестиций. Минимальная стоимость приватизируемого отеля на 80-100 номеров составляла в конце 2006 года около 3 млн. ЕВРО, не включая расходов на обязательные социальные программы и финансирование реконструкции. Любой такой объект по подсчетам специалистов требует дополнительных вложений в размере 5-15 млн.ЕВРО за 1-2 года.

Возможно, поэтому многие крупные российские инвесторы предпочитают строительство отеля категории 5 звезд и более "с нуля".  Мы оказываем содействие инвесторам в надлежащей подготовке документации к участию тендерах, а также предоставим консультации по поводу возможностей его выигрыша. 

Все же не следует полагать, что варианты коммерческой недвижимости в Черногории сводятся к мини-отелям, отелям и прочим предложениям туристического типа. Сегодня прибыльными стали автозаправки, автосалоны, станции автосервиса и продажа автозапчастей. Большой популярностью пользуются салоны по продаже мобильных телефонов, компьютеров, а также ремонту и настройке компьютерной техники.

Среди вариантов коммерческой недвижимости в Черногории следует особо выделить простые помещения нежилого назначения на первых этажах новых современных комплексов. Они в дальнейшем могут сдаваться в аренду под салоны красоты, фитнес-центры, танцевальные клубы и.т.д. Наконец, такие виды коммерческой недвижимости в Черногории могут использоваться и самостоятельно при развитии своего бизнеса.

Черногория - это страна, открытая для бизнеса. В Черногории имеется столько ниш для его развития, сколько было на пост-советстком пространстве в 1991-1995 годах. Черногория нуждается в притоке свежей бизнес-энергии, в свежих идеях и инвестициях. Многообразие потенциальных форм ведения бизнеса говорит о колоссальном разнообразии потенциальных предложений коммерческой недвижимости в Черногории.

Многие черногорцы и не подозревают, что какой-нибудь пустырь может оказаться золотой жилой, будь на нем построен современный супермаркет.

Самая неожиданная и дешевая недвижимость в Черногории может оказаться клондайком, это только нужно разглядеть.