О ликвидности объектов в Черногории

Насколько ликвидна недвижимость в Черногории по сравнении со сравнимыми объектами в Испании, Греции, Италии ?

Этот вопрос интересует не только инвесторов, но и простых покупателей, которе приобретают недвижимость исключительно для себя, для целей отдыха. Однако о потенциале объекта в случае необходимости его продажи нужно думать всем и всегда, причем еще на стадии покупки.

Колоссальные объемы строительства в Испании, особенно на побережье Аликанте, породили огромный пласт совершенно неликвидных объектов. Если Вы покупаете сегодня в Испании объект, который продается не банком и без дисконта в 40-60% от цены 2009-2011 года, то можете быть уверены в том, что это потениально неликвидный объект. Покупатели испанской недвижимости, осуществившие покупки в 2007-2010 году на пике цен, сейчас практически лишены возможности продать этот объект с малейшей прибылью для себя. Однако то же можно сказать  и о покупателях недвижимости в Черногории, которые сделали покупки в 2007-2010 году, когда цена за 1 м2 в новостройке Будве доходила до 5000 евро за м2. Перепродать купленные за такую сумму объекты сейчас невозможно без потери в цене.

Теперь о таких ценах застройщики в Черногории могут только мечтать. Средняя цена по стране составляет 1500-2500 евро за м2. Но и здесь нужно внимательно отбирать объекты.
Однако в целом на 2013 год после пятилетнего планомерного снижения цен (в среднем упали в 2 раза по сравнению с 2008 годом) Черногория выглядит куда более ликвидно, чем Испания, Болгария или Греция. Прежде всего в силу малых объемов нового строительства. По сравнению в Солнечным Берегом в Болгарии или регионом Аликанте в Испании Черногория застроена крайне мало. А тенденция к сохранению малоэтажного строительства спасает страну от перенасыщения рынка недвижимости. Даже вторичные объекты пользуются достаточно высоким спросом.

Безусловно, недвижимость Черногории не так ликвидна, как недвижимость Лондона или Мюнхена, но это и не самый худший вариант.  По сравнению с ситуацией на рынке Болгарии, Кипра, Испании - это очень правильное вложение с дальним прицелом.
Греция пока имеет тенденцию к дальнейшему падению цен на недвижимость. Калабрия в Италии не имеет перспектив ликвидности в обозримом будущем в ближайшие 50 лет. ОАЭ, как были, так и остаются, мыльным пузырем. Пузырей на рынке недвижимости Черногории сейчас не наблюдается. Это означает, что вряд ли цена объектов может сильно упасть, но и прежнего роста по 30-40% в год ждать не следует.

Что может влиять на потенциальную ликвидность покупаемой недвижимости в Черногории?

• Во-первых, имеет значение формат, местоположение и цена объекта. Наибольшим спросом пользуются квартиры на 1-2 спальни в новостройках в Черногории, причем в уже завершенных объектах, где риски минимизированы. Чем выше качество строительства и отделки - тем лучше. Повышенным спросом пользуются новостройки и свежие вторичные варианты в Рафаиловичах, Милочере, Пржно, Святом Стефане, прочто потому что их там в хороших комплексах крайне мало. Очень востребован Герцег-Нови. Мало нового жилья в Тивате, а значит, оно на все золота. Выгодным в 2013 году считался вариант апартамента на 1 спальню с хорошим видом в новом доме, купленный за сумму до 50-60 тыс. евро или аналогичный вариант на 2 спальни до 80-90 тыс. евро. Также востребован формат домов до 100 000 - 120 000 евро. Но дом должен быть максимально новым, иметь три и более спален, как минимум два санузла и быть близко к морю, не далее 500-600 метров с удобным подходом к воде. Если Вы приобрели в 200 метрах от моря развалину или участок за 30 тыс. евро, отстроили и превратили в комфортабельный коттедж, вложив ок. 40 000 евро, Вы можете с успехом перепродать объект за 110-180 тыс. евро. Если же Вы приобрели ветхий курятник у самой железной дороги в Сутоморе или Шушани и мечтаете реализовать его за полмиллиона, это вряд ли теперь получится. 

• Во-вторых, нужно помнить об универсальном законе: чем ближе к морю, тем лучше. Очевидно, что объект на первой-второй линии при сравнимой цене более ликвиден, чем объект 5-6-7 и 10 линии от моря, что бы там кто-то ни говорил о том, что мода на первую линию прошла. Она не пройдет никогда. Так же, как не проходит мода на открытый вид на море. Можно строить великолепные виллы на гектарах земли в горах в районе Цетинье или в районе Скадарского озера, но продать их будет крайне сложно. Не нужно покупать мини-отели в 3-5 км. от моря, туристы не доберутся оттуда до пляжа. 
• В-третьих,  немаловажным фактором является наличие всех или максимума возможных коммуникаций. Не секрет, что на значительной части побережья Черногории до сих пор нет центральной воды и канализации. И как бы ни были привлекательны районы Кримовицы, полуострова Луштица, но недвижимость в этих районах Черногории продолжает уступать  по популярности тем районам, где присутствуют все коммуникации, к примеру Крашичам или ближайшим окрестностям Тивата, Будвы, Сутоморе, Бара.  Покупатель не хочет ни лишней головной боли при заказе цистерн с водой, ни запаха при откачке септика, ни дополнительных расходов при подключении к центральным коммуникациям, которые неизбежны. Предпочтительнее приобрести все готовое. 

• В-четвертых, нужно учитывать наличие поблизости объектов инфраструктуры. На ликвидность сегодня влияет близость русской школы (в Будве) или международной школы (в Тивате), удаленность объекта не более 300 метров от Института Игало (в Игало), а также концентрация ресторанов, супермаркетов в конкретном населенном пункте и их круглогодичное функционирование. Понятно, что в чистом поле на Луштице отличные дома могут стоить 100 000 евро, но только покупателей на них найти крайне сложно. 
• В-пятых, на потенциальную ликвидность объекта в Черногории влияет раскрученность того или иного места. Будву и Бечичи знают все. О Стрпе и Морини не слышал почти никто. Это означает, что будущий покупатель в обязательном порядке посетит Будву, но Стрп оставит на "потом". Для того, чтобы получить в собственность ликвидный объект, нужно немного исследовать рынок аналогичных объектов ближайшего окружения и максимально опустить цену в процессе торга с продавцом до того уровня, который интересен Вам. Итоговая цена должна отличаться от цены предлагаемых рядом объектов на сумму 3% налога, затрат на оформление и сумму расходов на трехлетнюю эксплуатацию объекта, а возможно и более. 

Реальные цены на недвижимость в Черногории ниже заявляемых на сайтах, так как каждая сделка проходит с дисконтом от изначально декларируемой продавцом цены.