Ловушка для инвесторов черногорского рынка недвижимости
Чего следует опасаться потенциальным инвесторам рынка недвижимости в Черногории? Безусловно, будущего падения цен. Однако оно может быть нивелировано правильным выбором места строительства будущего объекта, его разумным позиционированием и агрессивной политикой продаж.
В настоящее время на рынке Черногории присутствует ряд объектов, инвесторы которых попали в так называемую "ловушку инвестора". Среди данных инвесторов особенно много нерезидентов Черногории, инвесторов с российскими, латвийскими корнями. Они приобретали земельные участки в 2007-2008-2009 году на пике ценовых значений, когда земельные участки стоили очень дорого. Даже неурбанизированные участки с потенциалом урбанизации продавались за совершенно неразумные деньги. В то же время многие местные инвесторы получили те же земли задаром, по наследству, по знакомству и пр. После этого инвесторы вкладывали в строительство средства на уровне 1000-1300 евро за м2 с учетом существовавшей в 2008-2010 гг. конъюнктуры на рынке строительных работ и материалов. Закладывая ежегодную маржу около 5% и добавляя ее к стоимости объектов, прибавляя к этому расходы на комиссии агентств 3-5%, затраты на рекламу, застройщики вышли к 2012-2013 году на уровень 2200-2700 евро за м2 в то время, как их более удачливые конкуренты, особенно местные застройщики, предлагают аналогичные объекты по цене 1500-1700 евро за м2. Результат - невозможность реализовать объекты на рынке недвижимости Черногории в настоящее время и невозможность понижать цену существенно ниже себестоимости. Получается своеобразная "ловушка".
Если учитывать, что в 2015 году цены на недвижимость в Черногории предположительно немного понизятся из-за снижения спроса со стороны российских покупателей, то в 2015 году объекты данных инвесторов также будут простаивать, не находя покупателей.
Что делать ?
Первый вариант - ждать.
Второй вариант - использовать объект недвижимости, превращая его в мини-отель, мини-клинику, выставочный центр и проч. Это потребует некоторого перепрофилирования здания, однако при желании все возможно.