С ноября 2017 года наконец каждый может легализовать свой объект недвижимости в Черногории, в местных муниципалитетах открыт прием документов
ОТКРЫТА ПОДАЧА ДОКУМЕНТОВ НА ЛЕГАЛИЗАЦИЮ НЕЗАКОННО ПОСТРОЕННЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕРНОГОРИИ
Началась процедура подачи документации на легализацию незаконно возведенных объектов в Черногории в соответствии с законом «О легализации незаконных частных объектов в Черногории».
Для легализации зданий и сооружений в Черногории с теми или иными проблемами требуется подать в Отдел урбанизма своего местного муниципалитета комплект документов по своему дому в Черногории. Легализовать можно жилые и коммерческие строения до 500 м2, которые построены без какого бы то ни было разрешения на строительство, с отклонениями от разрешения, с превышением метража, нарушением первичной проектной документации, погрешностями при восстановлении здания.
Под действие закона не подпадают объекты, незаконно возведенные и расположенные в инфраструктурно значимых местах (портах, жд- и авто-развязках), на территории национальных парков, охраняемых зон, на оборонных землях и на территории объектов культурного наследия.
Комплект документов для легализации незаконно возведенных объектов включает:
- ЗАЯВЛЕНИЕ (подается владельцем, совладельцем или наследником владельца и их законными представителями)
- СВИДЕТЕЛЬСТВО О СОБСТВЕННОСТИ (ЛИСТ НЕПОКРЕТНОСТИ, СВЕЖАЯ ВЫПИСКА ИЗ РЕЕСТРА)
- КАДАСТРОВАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ: элаборат — кадастровый план здания (готовится местным черногорским геометром - специалистом лицензированной фирмы) — 3 копии плана, выписка из кадастра. Стоимость элабората примерно 200-500 евро. Временные затраты ок. 2 недель.
- ТРИ КОПИИ АРХИТЕКТУРНОГО ПРОЕКТА от лицензированного черногорскго архитектурного бюро (проект должен включать следующие данные: полное название, адрес и данные архитектурного бюро; точный адрес и кадастровый номер объекта; полное архитектурное описание объекта недвижимости в Черногории и его частей, полный расчет брутто- и нетто- площади застройки и всего здания, описание этажности, высоты здания; полные чертежи здания в основании, в разрезе, чертежи фасадов в масштабе 1:100; описание коммуникаций здания, то есть системы водоснабжения, канализация, электрические схемы, информация по расположению и наличиюд приборов учета, предложения по подключению к центральным сетям при их отсутствии; информация о степени завершенности строительства объекта недвижимости в Черногории). Иностранные архитекторы и дизайнеры выполнять данный проект НЕ могут. Стоимость архитектурного проекта от 10 евро за м2 брутто-площади здания и выше. Временные затраты от 2-3 недель и более в зависимости от загруженности конкретного бюро. Грубо говоря, проект дома площадью 150 м2 будет стоить ОТ 1500 евро и более.
- ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО СЕЙСМИЧЕСКОЙ СТАБИЛЬНОСТИ И БЕЗОПАСНОСТИ ОБЪЕКТА — выполняется также лицензированным специалистом, к примеру, тем же архитектором
Обязательно выполняется осмотр объекта на месте. По факту произведенной инспекции и анализа предоставления документации выносится одно из следующих решений:
- о надлежащем состоянии объекта недвижимости в Черногории
- о необходимости приведения объекта в надлежащее состояние в течение 3х лет (в случае невыполнения предписания, владельца ожидает значительное повышение ежегодного налога или решение о сносе объекта)
При принятии решения о надлежащем состоянии здания владелец обязан оплатить платеж по легализации, а также сумму коммунального взноса за подключение объекта к центральным коммуникациям, исходя из конкретной зоны конкретного муниципального образования. Единых ставок нет. Более того, они разнятся в зависимости от удаленности от моря, присутствия/отсутствия коммунальных сетей и проч. В среднем они составляют 50-100 евро за м2 легализуемой площади. Размер конкретных платежей следует уточнять в конкретном локальном офисе по урбанизму. Муниципалитет может принять решение об отсрочке или рассрочке выплаты рассчитанных платежей на срок 10-20 лет.
Система подачи документов на легализацию является пока добровольной. Данное право может быть осуществлено до июня 2018 года, поэтому владельцам незаконных объектов следует поторапливаться.
Широкой практики подачи документации на легализацию пока нет, но она должна появиться в течение ближайших 2-3 месяцев.
С одной стороны, обеление статуса объектов недвижимости в Черногории должно привести к активизации рынка недвижимости в целом, т.к. многих покупателей смущала незаконность домов или вилл, которые они хотели приобрести.
С другой стороны, неизбежные расходы продавцов на легализацию своей недвижимости в Черногории приведет к небольшому росту цены на каждый легализованный объект, т.к. волей-неволей продавцу придется потратить ок. 1500-2000 евро на подготовку документов и в среднем 3 000-10 000 евро на оплату коммунального взноса.
Легализация многих объектов будет скорее всего осуществлена на стадии покупки, когда покупатель захочет к моменту заключения Основного договора получить легализованный объект. В этом случае продавец будет осуществлять легализацию за счет внесенного им аванса. В случае отказа государственных органов в легализации аванс должен будет возвращаться покупателю с процентами.
Эксперты рынка недвижимости Черногории ожидают в связи с этим роста цен на объекты примерно на 5-7%, однако он может быть нивелирован общей тенденцией снижения цен на черногорском рынке недвижимости.
Легализация просто выведет на рынок массу объектов, которая ранее оставалась с тени из-за нерешенных проблем с документацией, и сделает таким образом рынок более прозрачным, легальным и удобным для покупателя черногорской недвижимости. Черногория сделается более конкурентноспособной по сравнению со странами-соперницами - Грецией, Испанией, Хорватией.